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宇宙房企欧宝出了CEO莫斌就开了一次线上电话会

时间:2022-09-26

欧宝

宇宙房企欧宝出了CEO莫斌就开了一次线上电话会议



宇宙房企欧宝出了CEO莫斌就开了一次线上电话会议

这两天,宇宙地产发布了盈利预告。

欧宝公告一出,CEO莫斌就站出来面对投资人。

当天中午,他与常务副总裁程光宇、首席财务官吴必军就公告内容召开了在线电话会议。

这种情况很少见。

欧宝和碧桂园一样,莫斌是个脚踏实地的人。

在我的印象中,自从碧桂园成为了一家宇宙级的地产公司,除了必须参加的业绩发布会,莫斌其他时间很少公开露面——

我记得最近一次是因为高周转导致工地连续发生事故,我鞠躬90度道歉。

欧宝这个声音的时机也不对。

在港股中报前的例行静默期,上市公司总裁公开站出来解释公司业绩,就是承担监管风险。

在当前的市场环境下,如果一个谨慎的人愿意冒这么大的风险,肯定有一些信息必须传达,必须让大家都知道。



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首先,莫总预测碧桂园的中期业绩将出现“大跌”,并向投资者道歉。

财报显示,今年上半年核心净利润预计同比下降三分之二,归属于股东的净利润缩水至去年的零头,同比下降94%-99%。

客观地说中国石油利润下降原因,这个数字看起来很吓人。

但现在内忧外患,民营地产公司只要不亏钱,哪怕是一点点利润,也算是好公司了。

没有必要道歉。

关键是利润下降的原因。

除了疫情、汇率波动等几乎所有行业都无法逃脱的黑天鹅事件,莫总主要说了三点——

1、市场处于下行周期,项目销售毛利偏低,尤其是2018-2019年收购的项目。

2、强调“为保证现金流的平衡”,部分地区对期末资产和待弃区进行了“量价平衡安排”,构成较大毛利压力。



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3、减值准备对毛利率有负面影响。

而且中国石油利润下降原因,莫总坦言认错,承认公司误判大势——

此前,公司对行业和市场的判断目前还是比较乐观的。对“部分市场”缺乏审慎原则,存在一定程度的误判;

同时,为了抢占市场,下放一定程度的授权,区域管控有待进一步加强。

一句话总结:

很多土地,尤其是2018年到2019年间的土地,被拿错了。现在这种情况,只能降价,没办法赔钱。

这是指市场的哪一部分?

从战略调整中可以看出一些端倪——

目前,碧桂园已从106个片区缩减至63个片区,并决定重点布局5大都市圈和高确定性市场。



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众所周知,杨老板一直痴迷于三四五线城市,甚至是小县城。

在莫总所说的2018-2019年,哪怕低能级楼市狂欢节接连落幕,哪怕各家房企忙着向一二线进发,杨老板对“全覆盖”的执念依然根深蒂固。

当时,碧桂园已经覆盖了全国700多个县,展位已经很大,但无论发布会再小,杨老板还是在催着大家赶紧去县城采购开发用地。

在表演大会上,我什至不惜激怒记者——

“你说三四五级销量下降,你的数据是怎么来的?”

作为骨子里的家族企业,虽然有足够的能力吸引众多的医生和优秀的职业经理人,但显然碧桂园只有一个真正的大脑。

所以,到目前为止,我们仍然可以在年报中看到这句话——

截至2021年12月31日,集团业务覆盖中国大陆31个省/自治区/直辖市、299个地级行政区划、1,425个县/乡镇。

中国共有34个省级行政区,333个地级行政区,2862个县级行政区。

也就是说,碧桂园的版图几乎占据了所有省市,以及近半数的县城。



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与2017年底相比,“占领”了1个省、79个地级市、657个县。

五年来,县城的数量几乎翻了一番。

这种拿地方式,让碧桂园对三四线的依赖越来越明显——

2021年底,三四线的合同销售额占碧桂园总销售额的近70%,而这一数字在2017年底仅为58%。

在土地储备方面,根据地产电检数据,碧桂园三四线土地储备占比约75%。

但是低线城市去化的现状如何?

先生。还在沉默期的莫在投资人会议上用了“严重分化”二字,而同样深耕三四线的海油工程大洋地产在刚刚召开的业绩发布会上表示——

“二三四线城市在本轮回调中的影响确实非常大。(三四线城市)回调的力度远大于一二线城市。”

发布会上,中海宏洋提供了1-7月全国100个城市的成交数据,整体下降47.3%。

其中,第一行下跌36.7%,第二行下跌48.5%,第三行下跌48.6%。



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在这样的市场下中国石油利润下降原因,碧桂园最终选择“低头”,降价清仓,这是可以理解的。

而且,在某种程度上,这并不是一件坏事。



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最后,我想说几句。

先生。莫冒风险说了这么多。下午,碧桂园的股票被钉在5%的跌幅上,完全没有动静。就在昨天,反弹了大约 4%。

这次反弹明显弱于之前的龙湖和金地。

我和一些投资者私下抱怨过。说了这么多,对于半个月前莫名其妙的低价配股,依旧没有任何解释。 (详见《宇宙地产企业底价分配后...》)

但事实上,发布会上中国石油利润下降原因,隐约透露出一些端倪——

集团目前主要考核指标集中在“现金流”。

这样说吧……据我所知中国石油利润下降原因,碧桂园现在确实不缺钱。

但在征地这件事上,当企业的经营比较片面,评估简单粗暴,那么判断的标准和要执行的动作有些是可以理解的。变形了。

欧宝可是墨总也说不出口啊!